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  • 現在是買房好時機嗎?
  • 文︱王妍文
  • 圖片來源︱stocksnap.io
  • 台北的房價與所得比已經高居世界第一,對於中產階級及上班族來說,究竟要為了背殼買房好?還是不要犧牲生活品質租房好?
  • 來理財 │ 2017-4-29


在每個人條件、需求不同下,「買房好?租房好?」成了亙古話題。一間房子除了是經濟力的展現,也被視為家庭凝聚情感、安全感的依歸。根據心理學者觀察,每當理性與感性拉扯時,往往都會是感性面占上風,因此,即使房價貴得不合理,還是有許多人前仆後繼,從口袋裡掏出錢來埋單。

房子,其實是人一生中最大的花費,若能撇除情感上的因素,先從理性面來思考,盤點好「到底需不需要買房?」、「需要買房時,什麼價位最合理?」、「又該在何時出手?」等各種情況,就能輕鬆解開「買房好?租房好?」的迷思。

有人認為,危機就是轉機,國際游資這麼多,房地產短期內要消風不容易,現在的盤整是為了下階段的漲幅準備,再不趁現在疲軟時買房,以後會更買不起。

但也有另一派認為,房市多頭逾10 年,早就到了天花板頂端,一間房子動輒2000-3000 萬元,超過一般自住型買家的負荷,遲早會崩盤,買了,只會讓自己的辛苦錢一去不復返。

不買,以後會更買不起?買了,以後絕對會後悔?買跟不買間如何抉擇?房價真相到底站在哪邊?

◎掌握:魔幻數字4%

「要不要買房,關鍵就在一個數字—4%。」執業律師蔡志雄這樣建議,他擁有將近10 年買房經驗,被稱為律師包租公。

蔡志雄口中的「4%」,正是買房出租的投資報酬率。蔡志雄認為,除非錢財無虞,或經濟能力充沛,那麼有需求時,不需要顧慮房價,隨時都能買房。一旦想將錢花在刀口上,最好理性計算,一年租金除以買房總價,要達到4%的水準,才值得出手買房。

對蔡志雄來說,「4%」是個不管自住或出租都能讓房子變金雞母的數字。舉例來說,一間600 萬的房子(30 萬20 坪),自備1/3 頭期款200 萬元、貸款400萬元,當地這種類型房子每月出租也有2 萬元水準的話,就符合投資報酬率4%的目標。

一達到4%,就是不管房價高低,都能出手買房的魔幻數字。如此一來,即使買房後不自住,房租也正好可以拿來繳交房貸,由房客來養房,當個聰明的房東。

反過來說,當一間房子的投資報酬率不足4% 時,表示買房的錢能創造的報酬效率並不高,這時候不如就選擇租房,當個聰明的房客,並趁租房的時候,好好累積自己的第一桶、第二桶金。

◎買房:計算低點,不如計算頭期款

「買房與不買房的差別就在於頭期款。」蔡志雄認為,如果每月租金,與繳交房貸的金額差不多,就值得買房,有時房東與房客的差別,就在於有沒有頭期款而已。因此,與其時時去關心房價什麼時候會跌?猜測什麼時候房價會來到最低點?還不如關心自己如何累積到頭期款、找到實惠的房子。

現在房價高漲,連蔡志雄也都買不下手,但卻仍保持時時看房的習慣,甚至週末就撥出一整天的時間,買了捷運一日卡,站站下車去看屋。他認為,買房前一定要做功課:

找出買房目標區

他建議,以工作地點與交通工具為雙核心,去推算適合的買房目標區,像是以板南線為主的捷運族,就能沿著板南線上的站區,一站一站去看屋,了解5分鐘、8分鐘、10分鐘路程內的房價變化,不同站區間又有哪些適合居住的環境。

同樣的,如果是機車族、開車族就不需要堅持買捷運周邊,遠一點點,房價、租金都會相對實惠。

遠與近、大與小的迷思

很多買屋族,為了買新、買大,又要降低房價總額負擔,只好往市區外圍搬,像是淡水、林口、新莊、五股等,用距離來換取新房子、大房子的心願。蔡志雄則持相反觀念,他認為,現在是房市的相對高點,如果真的反轉了,最先大幅砍價的正是外圍這些供給多、距離遠的區域,他建議,還是先從近市區、小跟舊的房子買起,較具抗跌、保值的效果。

與房仲常保聯繫

現代人看屋,慢慢習慣先在網路上挑過一輪,再約房仲去看屋,蔡志雄則不這麼做。他建議,真心想買屋一定要拓展多元管道,因為,好物件人人搶著要,總是等不到資料在店頭、網站上公布,就被搶走了,因此,要多多讓房仲知道你想買房、買什麼房。

像他自己就會每到一個買屋目標區,就跟當地的房仲要名片、留下聯絡資訊,並清楚表達自己想要的房屋條件,讓房仲一有符合的物件就能第一時間通知他。

◎租房:從租房學挑好房

雖然租房時,租的是別人的房子,不需要跟買房時一樣「頂真」(台語,認真的意思),不過蔡志雄建議,租房跟買房一樣,要住得好,又要住得便宜也是有撇步:

培養看屋眼光

租房找屋其實是買房看屋的前哨站,在租房時,就能訓練自己用買房的眼光來找屋。蔡志雄自己在買套房出租時,他喜歡用豪宅的幾項標準作為參考,例如「每層戶少」表示住戶環境相對單純;「地段絕佳」會選在交通方便的捷運站附近;「管理周全」可以避免環境髒亂,最好能統一協助處理垃圾,來維護環境的整潔和衛生:「景觀甚好」就算沒有風景,也要採光、通風不錯等。

從周邊包圍房價談優惠

很多時候,房東對於房價的底線很堅持,蔡志雄建議,要住得省,可以先從管理、網路、有線電視等費用去商討,能省一筆是一筆。

此外,在居住期間和房東建立良好的互動,像是準時繳交房租、非必要的事情就不要去麻煩房東等,在房東心裡建立好形象,未來在續約時,就會多了議價的空間,畢竟房東要找新房客也有隱藏成本。除了好互動,也可以透過2-3年的長約來要求降低租金,對房東也會有吸引力的。

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