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  • 利率走高》
  • 一年多7500元,如何省房貸?
  • 賴育漣/作者


隨著全球經濟復甦展現力道,通膨也急速拉升,英國、紐西蘭相繼傳出升息機率提高的消息,渣打銀行經濟學家符銘財也針對台灣發出升息警報,他預期台灣央行最快6 月底、最慢明年初將啟動升息機制,初步從調高利率半碼至2%開始,一路往2.25%挺進。

利率走高,最先影響的就是百萬房貸戶,一旦央行調升存款利率,房貸放款利息也會跟隨連動,多數房貸利率會在央行宣告升息的次月,就立即反映。

若以去年第3 季平均每戶房貸餘額606 萬元計算,每升息半碼(0.125%),每戶每月利息支出將增加625 元,一年就多了7500 元的支出,還款壓力立刻大增。

其實,就算還沒有升息,為了配合政府打炒房政策,台銀、土銀、合庫等大型公股行庫的房貸利率水位也早就悄悄升高,凡是不適用政策優惠貸款的一般房貸戶,全面自2%起跳。

像是國銀龍頭台灣銀行,目前就規定,首購族利率至少2.1%起跳,第2 戶以上要貸款,利率更拉高至2.26%;合庫的首購族房貸利率也從2.2%開始增加,同樣的,第2 戶的房貸利率也會被加碼拉高至2.5% -2.75%。

如此一來,就算尚未升息,新的房貸承擔戶,在利息負擔上,也比前5 大行庫房貸平均利率1.956%,多出0.144% -0.244%,換算千萬貸款金額,每年利息錢就多出了1-2 萬元。

升息前,廣大房貸戶應該如何避免房貸增肥,影響財務計畫?

方法1:轉進固定式利率房貸

在銀行連年力推下,多數房貸戶都是採用階段式房貸,也就是前面有1~3 年不等寬限期,利率看起來也比較優惠,但之後隨利率浮動,愈到後期,利率反而比現行利率還要高出好幾碼。

這個方式,對手頭緊的首購族,或是在利率走低的環境中最有利,一旦利率走勢反轉,處於升息趨勢,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議,此時最好改選固定式房貸。

什麼是固定式房貸?就是指計息方式依房貸戶與銀行簽訂的合約走,雙方會有一個約定利率,並載明利率的適用年份,雖然固定式房貸一開始利率會比階段式利率高,卻能不受外界市場升息影響,除非市場大幅升息,否則隨著利率走揚,都還能享受原有跟銀行約定的利率。很適合每月支出都有固定預算的房貸戶,避免讓利率波動影響財務計畫。

不過,原先採用階段式計息的房貸,多數都有綁約限制,規定房貸戶不能提前償還,否則會衍生違約金問題,因此換約前還是要先評估,確定短時間內無法償清所有房貸,則可考慮一段式房貸,以避免未來升息的利息負擔。

方法2:先付本金,降低每月支出

如果評估後,發現轉貸不划算,也能從還款方式上著手。信義房屋企研室經理曾敬德建議,採取「本金攤還」法,盡快把本金還掉。

全文請見紙本雜誌。

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